De woningmarkt in Berlijn
Airbnb – Vloek of zegen?

Verergert het onlineplatform van Airbnb de woningnood in Berlijn? Met behulp van data-analyses zochten drie studenten het antwoord op deze vraag. Hun conclusie is verrassend.

Von Maike Brzoska

In bijna geen enkele andere Duitse stad zijn de huurprijzen de laatste jaren zo snel gestegen als in Berlijn, dat nochtans ooit om zijn lage huurprijzen bekendstond. Betaalbare woonruimte wordt er almaar schaarser. Aan verblijven voor toeristen daarentegen, is er allerminst een tekort: alleen al op het homesharingplatform van Airbnb worden dagelijks meer dan 10.000 accommodaties te huur aangeboden. Het grootste deel daarvan bestaat uit volledige woningen en niet uit afzonderlijke kamers.

Dat alles heeft al geleid tot hevige debatten en in 2014 zelfs tot een wetswijziging: het platform, dat oorspronkelijk bedoeld was voor particulieren die hun woning of een kamer tijdelijk wilden verhuren, wordt almaar vaker gebruikt voor vakantie-accommodaties. Voor vele Berlijners is het interessant geworden om oude huurwoonsten te houden, ook al wonen ze er zelf al lang niet meer in, om deze aan een hogere prijs onder te verhuren als vakantiewoning. Ook verhuurders kunnen meer inkomsten genereren door hun woongelegenheden voor korte periodes te verhuren aan vakantiegangers, in plaats van aan gewone huurders. Vooral dat laatste zou enorm bijdragen tot de woningnood. Maar is dat wel zo?
 
Midden in een verhit debat over de rechten van portals in de deeleconomie besloten drie studenten van de richting design aan de Fachhochschule Potsdam om het aanbod van Airbnb van naderbij te bekijken en de beschikbare data te analyseren. Ze vonden het belangrijk te weten hoeveel aanbieders meer dan één woning verhuurden – want dat kon erop wijzen dat het niet alleen om privéwoningen gaat. Over het resultaat van hun onderzoek spraken we met één van de drie onderzoekers, Alsino Skowronnek.

 
Jullie dataproject ‘Airbnb vs. Berlin’ heeft verschillende krantenkoppen gehaald. Heeft Airbnb ooit contact met jullie opgenomen?

Ja, in 2015 kort na de eerste bekendmaking. Airbnb heeft ons toen gemaild met de vraag waar we de gegevens vandaan hadden. Daar keken we nogal raar van op.
 
En toen kwam de narigheid?

Nee, er kwam eigenlijk een jobaanbieding. Ze nodigden ons uit op hun kantoor in Berlijn en wilden meer weten over ons project. Ik denk dat ze er best tevreden mee waren, ook al interpreteren zij de data natuurlijk anders dan wij. Wij hadden ons louter gebaseerd op publiek toegankelijke gegevens: we hebben het actuele aanbod aan kamers en woningen op Airbnb uitgelezen via een API-interface. Hoe dan ook, een job was voor ons – Jonas Parnow, Lucas Vogel en mijzelf – geen optie, omdat wij destijds (in 2015) nog studeerden aan de Fachhochschule Potsdam.
 
Jullie Airbnb-project is ontstaan tijdens een cursus over datavisualisatie en digital storytelling. Waarom hebben jullie dit onderwerp gekozen?

In die tijd kwam in Duitsland het debat op gang rond de vraag of Airbnb goed of slecht was voor de steden. Vooral de vraag of dergelijke platforms bijdroegen tot de woningnood of de stijging van de huurprijzen was een belangrijk discussiepunt.
 
De discussie woedt eigenlijk nog steeds. 

Het was voor mij op dat moment ook persoonlijk van belang, omdat ik net op zoek was naar een nieuwe woonst. In de buurt waar ik vroeger woonde en wilde blijven – Wrangelkiez in Kreuzberg – vond ik niets. Toen kreeg ik van iemand de tip om voorlopig iets te huren via Airbnb. Ik was erg verbaasd over hoe groot het aanbod was, vooral in de gegeerde buurten, terwijl je op de gewone woningmarkt nauwelijks iets vind. Ik ging me afvragen hoe groot het fenomeen Airbnb in Berlijn eigenlijk is.
­­
Jullie hebben het aanbod aan kamers en woningen op Airbnb geanalyseerd. Welke inzichten heeft dat opgeleverd?

We hebben bijvoorbeeld gekeken hoe duur de aanbiedingen zijn, in welke delen van de stad men ze vindt en hoeveel aankondigingen de aanbieders plaatsen. Ik vond het vooral interessant om te zien dat het imago dat Airbnb zelf uitstraalt niet zo goed bij die gegevens paste. Zij maken reclame met de boodschap dat men zijn vakantie kan doorbrengen bij vrienden – alsof het echt om een privéaangelegenheid gaat. Maar wij konden aantonen dat op het platform vooral professionele aanbieders actief zijn. Sommigen van hen boden zelfs meer dan 30 of 40 overnachtingsmogelijkheden aan. Dat heeft niets meer te maken met studenten die nu en dan een kamer onderverhuren als ze zelf op vakantie zijn.

 

Al in 2014 heeft de stad Berlijn een wet voor een verbod op doelvervreemding aangenomen, om te verhinderen dat van woonruimtes vakantie-appartementen worden gemaakt. Maar die wet is pas in mei 2016 na een overgangsperiode van kracht geworden.

Klopt, en daarom hebben we de gegevens ook over een bepaald tijdsverloop met elkaar vergeleken. Interessante vaststelling: in 2015 was er een sterke stijging van het aanbod. Eén à twee maanden vóór mei 2016 daalde het echter snel. Plots werden er via Airbnb 40 % minder woningen en kamers in Berlijn aangeboden.
 
De wet heeft dus effect gehad?

Op korte termijn zeker. Maar in de maanden daarna zag je het aanbod alweer stijgen. Dat heeft vermoedelijk ook te maken met de berichtgeving in de media dat de stad het opsporen van de illegale aanbiedingen helemaal niet aankon. Sommige delen van de wet werden tijdelijk als ongrondwettelijk bestempeld en moesten verbeterd worden. Maar volgens mij is de wet nog steeds niet goed genoeg, omdat er niet echt een onderscheid wordt gemaakt tussen professionele aanbieders en mensen die af en toe eens onderverhuren als ze zelf op vakantie zijn. Vooral de professionele aanbieders vormen een probleem voor de steden, omdat zij ervoor zorgen dat er minder woningen op de reguliere huurmarkt komen.
 
Welke conclusie trekt u zelf uit de resultaten?

Toen ik zelf op zoek was naar een woonst, had ik het gevoel dat Airbnb in Berlijn een gigantisch fenomeen is. Dat is echter niet overal zo, maar vooral in enkele specifieke buurten in Kreuzberg, Mitte, Neukölln of Prenzlauer Berg. Dat blijkt ook uit onze gegevens: de Airbnb-hype treft vooral een beperkt aantal hotspots in de stad. Als je heel Berlijn bekijkt, wordt maar 0,4 procent van alle woningen op Airbnb aangeboden.
 
0,4 procent klinkt weinig, maar in absolute cijfers gaat het toch om een behoorlijk aantal woningen, vooral in de gegeerde wijken in het centrum. Mogen we zeggen dat Airbnb de woningnood in Berlijn verergert?

Ik denk dat er veel redenen zijn voor de woningnood en de stijgende huurprijzen. Het zou te kort door de bocht zijn om enkel Airbnb hiervoor verantwoordelijk te houden. Ik zou eerder stellen dat Airbnb een katalysator is voor veranderingen in bepaalde buurten. Neem bijvoorbeeld Wrangelkiez: vroeger was die buurt diverser, er waren meer groentewinkels en kleine winkeltjes. Vandaag vind je er steeds meer cafés voor de vele toeristen. Het codewoord is gentrificatie of toeristificatie. Ik ben van mening dat Airbnb zulke veranderingen in een stroomversnelling brengt.