Europaweite Umfrage zur Wohnungspolitik  Die Wohnungskrise lösen - aber wie?

Bezahlbarer, würdiger und angemessener Wohnraum ist insbesondere (aber nicht nur) in den urbanen Zentren Europas Mangelware. Betroffen sind vor allem einkommenschächere Gruppen, etwa jüngere Generationen oder aus verschiedenen Gründen marginalisierte Personen.

Dass die Wohnungskrise unsere gemeinsame Aufmerksamkeit verdient und innovative Lösungen erfordert, wurde uns im Perspectives-Newsroom schnell klar. Um die vielen Dimensionen des Themas Wohnen zu zeigen, aber gleichzeitig einen konstruktiven lösungsorientierten Zugang zur Wohnungskrise zu finden, haben wir eine gemeinsame europaweite Umfrage durchgeführt. Von Expert*innen aus Politik, Wissenschaft, Privatwirtschaft und Bürger*innen-Initiativen wollten wir wissen:

Welche konkreten Maßnahmen sollten Ihrer Meinung nach ergriffen werden, um die Wohnungskrise in Ihrem Land / Ihrer Stadt zu bekämpfen?

Dies sind die Antworten.

Tschechische Mieter*innen-Initiative | Foto: © Ida Taušlová | Tschechische Mieter*innen-Initiative

Im Namen der Tschechischen Mieter*inneninitiative INN antwortete Yuliya Moskvina.

Die einzigen Maßnahmen, die die Ursachen der Wohnungskrise bekämpfen können, sind die Dekommodifizierung des Wohnraums und die Förderung verschiedener Formen von Besitzverhältnissen. Der tschechische Staat und die Europäische Union betrachten Wohnen immer noch als ein individuelles Problem, das jede*r auf dem freien Markt lösen muss. Der Markt löst die Krise jedoch nicht, sondern führt eher zu einer Monopolisierung. Ohne staatliche Kontrolle werden unsere Städte von Konzernen kontrolliert, die nur daran interessiert sind, die Mieten zu kassieren. Die Mieten werden in einem endlosen Kreislauf der Gentrifizierung weiter steigen. Die Stadtbewohner*innen werden zu Mieter*innen, die diesen Unternehmen als stabile Einnahmequelle dienen. Wenn wir unseren Status als Bürger*innen behalten wollen, müssen wir die Kommerzialisierung des Wohnens stoppen.

Dies kann durch die Einführung von Rechtsnormen erreicht werden, die verschiedene Wohnmöglichkeiten zulassen: die Renovierung verlassener Gebäude mit einer Garantie für niedrige Mieten, den Bau öffentlicher und kommunaler Wohnungen und die Förderung kollektiver Formen von Wohneigentum, die eine Kombination von Ressourcen nutzen. Darüber hinaus sollten Regelungen für Wohnungen eingeführt werden, die als Investition dienen. Von besonderer Bedeutung sind der Schutz der Mieterrechte, einschließlich unbefristeter Mietverträge, und eine Mietpreisregulierung, die die wirtschaftlichen und sozialen Bedingungen der Mieter widerspiegelt, die Schaffung einer Rechtsgrundlage für Mietergewerkschaften, Tarifverträge und die Garantie des Rechts auf Mietstreik.

Denys Kozak, ukrainischer Architekt | Foto: © privat

Denys Kozak ist ukrainischer Architekt, der an der Architekturschule in Charkiw unterrichtet. Er ist Teilnehmer und Gewinner internationaler Architekturwettbewerbe, darunter für das Projekt des kommunalen Wohnungsbaus in der Mykolaychuk-Straße in Lwiw, das als erstes Projekt seiner Art in der Ukraine gebaut werden soll.

Meiner Meinung nach gibt es derzeit keine wirksamen und systematischen Lösungen für die Wohnungskrise in der Ukraine. Das Hauptproblem ist das große kriegsbedingte Ungleichgewicht zwischen der Bevölkerung im Osten und im Westen des Landes, wo das Angebot an Wohnraum die Nachfrage nicht decken kann. Um dieses Problem zu lösen, muss die Regierung die Sicherheit gewährleisten und die Wirtschaft in den Regionen nahe der Frontlinie ankurbeln. Dies sind die wichtigsten Faktoren für die Entscheidung, nach Hause zurückzukehren.

Ein weiterer wichtiger Faktor ist die Regulierung des Mietmarktes und des Wohnungsbaus, der sehr spekulativ ist. Der Staat und die Gemeinden müssen mehr Einfluss gewinnen und den Markt regulieren, sowohl durch die Gesetzgebung als auch durch die Erhöhung des Eigentums an Mietwohnungen. Die Lösung besteht darin, die Gesetzgebung zu ändern und den lokalen Behörden mehr Befugnisse zu geben. Zum Beispiel ein Auditsystem für Mietwohnungen, eine Erhöhung der Wohnungssteuer, Preisfestsetzung, Mietzuschüsse für Student*innen und kinderreiche Familien. Die Gemeinden sollten den Bauträgern viel mehr Bedingungen auferlegen, zum Beispiel sollten sie für das Recht auf langfristige Pacht von Grundstücken einen Teil der gebauten Wohnungen für die Stadt bereitstellen.

Ein weiterer wichtiger Bereich ist die Zusammenarbeit mit internationalen Organisationen, deren Ziel es ist, neue Sozialwohnungen zu bauen und bestehende Wohnungen zu sanieren. Dafür braucht es eine Reihe erfolgreicher Beispiele, um sich in den Augen der Partner und im Land selbst einen guten Ruf zu verschaffen – etwa für den Bau von Sozialwohnungen auf der grünen Wiese und der Renovierung des alten Bestandes.

Thomas Klühspies von der Initiative #ausspekuliert | Foto: © Thomas Klühspies

Für die Münchner Bürger*innen-Initiative #ausspekuliert, die für bezahlbaren Wohnraum und gegen soziale Ausgrenzung steht, antwortete Thomas Klühspies.

Deutschland ist ein Land der Mieter, die Wohneigentumsquote ist eine der geringsten in Europa. Daher sind die Mieter*innen in Deutschland besonders von den Preisentwicklungen am Wohnungsmarkt betroffen. Die Privatisierungen von öffentlichen Wohnungen und die Liberalisierung auf dem Wohnungsmarkt während der letzten Jahrzehnte hat das Problem in Deutschland sehr verschärft. Der liberalisierte Markt hat das Problem nicht gelöst, sondern die Gentrifizierung beflügelt. Unsere Forderungen gehen aus von dem Prinzip: Wohnen ist ein Grundrecht für alle. Wir wollen kurzfristig, dass die Rechte der Mieter*innen gestärkt werden (wirksame Mietpreisbremsen, Erweiterter Kündigungsschutzrechte...) Langfristig möchten wir, dass die öffentliche Hand wieder einen größeren Einfluss auf den Wohnungsmarkt ausübt (Stopp der Privatisierungen, Rückkauf von Wohnimmobilien, Wiedererrichtung des gemeinnützigen Wohnungsbaus, Soziales Bodenrecht, bis hin zu Enteignungen großer Konzerne in Städten mit besonders angespannten Wohnungsmärkten).

Als Organisation schaffen wir Öffentlichkeit für die Problematik und unterstützen akut Betroffene bei der Selbstorganisation in Mieter*innengemeinschaften und bei deren Vernetzung. Nur die Kombination von starken Mieter*innengemeinschaften, in Verbindung mit strategischer Öffentlichkeitsarbeit, hat bisher zu Erfolgen geführt: Wohnungen wurden durch die Kommunen gekauft, bloßgestellte Investoren haben ihre Pläne geändert (Die Spekulation mit Wohnraum wird in Deutschland gerne diskret über Briefkastenfirmen abgewickelt), Mieter*innen konnten zu akzeptablen Preisen weiter in Ihren Wohnungen bleiben. Auch wenn es oft nur kleine Erfolge sind, für die Betroffenen wie Rentner*innen, Geringverdiener*innen, Student*innen bedeuten diese Erfolge viel, ebenso wie die Solidarität einer größeren Gemeinschaft.

Raimondas Reginis, Marktforscher einer Immobilienfirma | Foto: © Raimondas Reginis | Ober-Haus

Raimondas Reginis, Leiter der Marktforschung für das Baltikum bei der Immobilienagentur Ober-Haus

Raimondas Reginis, Leiter der Marktforschung für die baltischen Staaten bei Ober-Haus, sagt, dass die größten Herausforderungen bei der Erschwinglichkeit von Wohnraum in Litauen von den Bewohner*innen der Großstädte zu bewältigen sind, und dass das Verhältnis zwischen Erschwinglichkeit und Gehalt nicht zu Gunsten der Käufer*innen ausfällt.

„Unseren Daten aus dem Jahr 2022 zufolge könnte ein Einwohner von Vilnius für sein durchschnittliches Nettojahresgehalt eine 6,6 Quadratmeter große Mittelklasse-Wohnung kaufen, ein Einwohner von Kaunas 8,8 Quadratmeter, ein Einwohner von Klaipėda 8,9 Quadratmeter, ein Einwohner von Šiauliai 11,8 Quadratmeter und ein Einwohner von Panevėžys 12,3 Quadratmeter“, sagt er.

Reginis zufolge ist der Mietmarkt in der Hauptstadt am weitesten entwickelt, aber der Preis ist auch hoch. Die Herausforderungen bei der Anmietung von Wohnraum stellen sich vor allem für jüngere Menschen und junge Familien. Die Verfügbarkeit von Wohnraum in den größten Städten des Landes könnte durch die Ausweitung des sozialen Wohnungsbauprogramms durch die Regierung und die Gemeinden sowie durch Investitionen der Bauträger in Wohnungsbauprojekte zur Deckung der wachsenden Nachfrage gefördert werden.

Nach Angaben von Eurostat hat Litauen eine der höchsten Wohneigentumsquoten in Europa. Im Jahr 2022 besaßen fast 89 Prozent der litauischen Bevölkerung eine eigene Wohnung, während die restlichen elf Prozent zur Miete wohnten.

Die slowakische Soziologin Lýdia Grešáková | Foto: © Roman Oravec

Lýdia Grešáková ist Soziologin und Mitglied von Spolka, einem in Košice ansässigen Kollektiv von Expertinnen auf dem Gebiet der Gestaltung von Lebensräumen.

Um den Kontext der Wohnungskrise in der Slowakei zu verstehen, werden Daten benötigt - es fehlt an konkreten Zahlen zu den für den Wohnungsbau verfügbaren Wohnungen, wir haben keine gut kartierte Situation der bestehenden Miet- und Sozialwohnungen. Wir haben nur Erfahrungen aus der Zeit nach dem Ausbruch des Krieges in der Ukraine, als es möglich war, relativ schnell Wohnraum für die Flüchtenden zu finden. Wir wissen auch nicht, welche verschiedenen Gruppen Wohnraum benötigen und welche Bedürfnisse sie haben. In Košice zum Beispiel sind die Unterkünfte hauptsächlich für alleinstehende Mütter mit Kindern, während in den ersten Kriegsmonaten zahlreiche Familien kamen. Junge Menschen wohnen oft in Gemeinschaftsunterkünften. Welche Wohnmöglichkeiten gibt es für sie?
 
Auch Mietwohnungen müssen eine Priorität sein. Die Wohnungskrise ist eine Krise für alle, denn Wohnraum ist in der Regel nicht bezahlbar. In der Slowakei braucht man durchschnittlich 13 Jahresgehälter, um sich eine Wohnung zu sichern. Zum Vergleich: In Belgien oder Norwegen sind es fünf Bruttojahresgehälter. Wir brauchen hier staatliche Unterstützung. Wohnen und die damit verbundene ontologische Sicherheit ist ein grundlegendes Menschenrecht und ein Eckpfeiler, der es Einzelnen ermöglicht, ein vollwertig Mitglied der Gesellschaft zu sein.

Die Unterstützung der Arbeit des dritten Sektors wäre ebenfalls eine gute Maßnahme. Die Stadt Košice geht in keiner Weise auf das Thema Wohnen ein. Es ist die DEDO-Stiftung, die hinter dem Projekt Housing first in dieser Stadt steht. DEDO kommuniziert nicht mit Geschichten, sondern mit Daten, die dazu beitragen, die Position in politischen Verhandlungen zu neutraler aufzufassen – mehr als 300 Familien leben in Hütten, weitere etwa 6000 sind sozial ausgegrenzt an Orten untergebracht, wo es oft wederTrinkwasser noch Heizung gibt. Amnesty International hat die Situation im sozialen Wohnungsbau in der Slowakei auf nationaler Ebene kartiert. Es gibt mehr Akteure im Bereich des Wohnungswesens, und die Krise muss nicht zwischen der Stadt und den Bauträgern gelöst werden, und es ist auch nicht notwendig, sich nur für die Bedürfnisse einer einzigen Gruppe einzusetzen.

Der polnische Wirtschaftswissenschaftler Dariusz Standerski | Foto: © Dariusz Standerski

Dariusz Standerski, Doktor der Wirtschaftswissenschaften, Jurist, Dozent an der Fakultät für Wirtschaftswissenschaften der Universität Warschau, Direktor für Gesetzgebung im Parlamentarischen Club der Linken von 2019 bis 2023.

Schätzungen zufolge fehlen in Polen 1,5 bis 2 Millionen Wohnungen. Bisher hat die Politik der Regierung vor allem versucht, das Problem von der Nachfrageseite her zu lösen – durch die Subventionierung von Wohnungsbaudarlehen. Infolgedessen stiegen die Wohnungspreise, und die Wohnungslücke blieb groß.

Meiner Meinung nach sollte das Problem auf der Angebotsseite gelöst werden. Es sollte ein Wohnungsbauprogramm aufgelegt werden, das den Bau von 300.000 modernen Wohnungen zu bezahlbaren Mieten vorsieht. Das Programm wird etwa 4,5 Milliarden Euro pro Jahr kosten, wovon ein Teil durch europäische Mittel gedeckt wird. Die im Rahmen des Wohnungsbauprogramms gebauten Wohnungen werden dauerhaft im öffentlichen Bestand verbleiben. Das Programm wird in Partnerschaft mit den lokalen Regierungen durchgeführt – ein Merkmal, das bei früheren Versuchen, mit öffentlichen Geldern Wohnungen zu bauen, fehlte. Die Sozialwohnungen werden sowohl Familien mit den niedrigsten Einkommen als auch die Mittelschicht umfassen. Die soziale Integration wird durch eine Einteilung in mehrere Mietkategorien gewährleistet. Wie in westeuropäischen Ländern werden die Mieten reguliert und an die finanzielle Leistungsfähigkeit angepasst.

Das Wohnungsbauprogramm soll durch einen Wohnungsrenovierungsfonds ergänzt werden. In Polen gibt es etwa 1,8 Millionen leerstehende Wohnungen, die einer allgemeinen Renovierung bedürfen. Der Fonds wird bis zu 20.000 Wohnungen pro Jahr finanzieren, die in den kommunalen Bestand zurückkehren. Mit diesen Programmen werden zwei Arten von Wohnungen zur Verfügung stehen – Sozialwohnungen zur Miete und Privatwohnungen zum Kauf oder zur Miete. Eine Erhöhung des Angebots wird dazu beitragen, die Wohnungslücke zu schließen und die Blase auf diesem Markt zu verringern.

Der wohnungspolitische Aktivist Kalle Gerigk | Foto: © Kalle Gerigk

Kalle Gerigk ist wohnungspolitischer Aktivist der Initiative Recht auf Stadt – Köln.

Das Wohnungsproblem in Deutschland muss bundesweit gelöst werden. Wir brauchen fünf Maßnahmen.
Erstens muss der kommunale Wohnungsbau gestärkt werden, um viele bezahlbare Mietwohnungen zu bauen. Es geht um kommunale, durch Mieterbeiräte demokratisch begleitete Wohnungsgesellschaften. Wir brauchen eine erheblich verbesserte Finanzausstattung der Kommunen. Die Kommunen müssen beträchtliche Einlagen in ihre Wohnungsunternehmen tätigen, damit sie neue Wohnungen bauen und vorhandene energetisch modernisieren können.

Zweitens müssen gemeinnützige Wohnungsunternehmen durch Zuschüsse, zinsgünstige Darlehen und Steuererleichterungen gefördert werden, damit sie ewige Belegungs- und Mietbindungen garantieren: einmal Sozialwohnung, immer Sozialwohnung! Zu den gemeinnützigen Wohnungsunternehmen zählen kommunale, genossenschaftliche und private Wohnungsunternehmen ohne Gewinnmaximierung.

Drittens muss die öffentliche Hand den Wohnungsunternehmen ökologische Fördermittel zuweisen, damit klimafreundlicher Neubau und energetische Modernisierungen nicht zu unbezahlbaren Mieten führen. Im Gegenzug für die zwingende Inanspruchnahme der Förderung dürfen die Wohnungsunternehmen die Mieten nicht mehr aus energetischen Gründen erhöhen.

Viertens: Öffentlicher Grund und Boden muss verstärkt in öffentlicher Hand verbleiben. Die Genehmigung von Gebäudebau in Privateigentum soll dann auf öffentlichem Boden durch Erbbaurecht erfolgen.

Fünftens brauchen wir drei wichtige mietrechtliche Verbesserungen: Die Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung muss abgeschafft werden. Die gewöhnliche Mieterhöhung darf eine Kappungsgrenze von 10 Prozent in drei Jahren nicht überschreiten. Die Ausnahmen bei der Mietpreisbremse für Neuvermietungen müssen abgeschafft werden.

Die tschechische Investigativjournalistin Gaby Khazalová | Foto: © Gaby Khazalová

Gaby Khazalová ist eine investigative Journalistin, die für das unabhängige tschechische Online-Medienportal Deník Referendum arbeitet. Die Wohnungskrise ist eines ihrer Spezialthemen.

Der Wohnungsmarkt in der Tschechischen Republik gilt als einer der am meisten überbewerteten unter allen OECD-Ländern. Um eine Wohnung in Prag zu kaufen, muss man den Gegenwert von 19 Bruttojahresgehältern aufwenden. Die Mietpreise in Prag gehören durchweg zu den am wenigsten erschwinglichen in der Europäischen Union. Dies sind grundlegende Statistiken, die in den letzten Jahren die Schlagzeilen der tschechischen Medien beherrscht haben. Gibt es eine Lösung für dieses Problem?

Auf europäischer Ebene gibt es inzwischen genügend Anhaltspunkte dafür, dass die Wohnungskrise nicht durch unregulierte Bautätigkeit gelöst werden kann, wie manche immer wieder behaupten. Ob luxuriöse Wohnungen, Kleinstwohnungen oder Büros – keine der Aktivitäten des Immobilienmarktes, die die höchsten Renditen versprechen, hat uns der Lösung des Problems der Unerschwinglichkeit von Wohnraum näher gebracht. Ebenso hat sich eine Politik, die Menschen zur Aufnahme von Hypotheken ermutigt, als unwirksam erwiesen.

Wir erleben die Entstehung von Generations- und Klassenunterschieden in der Gesellschaft. Für junge Menschen wird es im Gegensatz zur Generation ihrer Eltern immer schwieriger, sich ein Haus zu leisten. Der Besitz von Wohneigentum beziehungsweise von mehreren Immobilien ist zu einem bedeutenden sozioökonomischen Faktor geworden.

Daher müssen wir den Schwerpunkt vom Eigentum auf die Bereitstellung von erschwinglichen Mietwohnungen verlagern. Dazu gehört die Aufrechterhaltung solider öffentlicher Wohnungsbaufonds – sei es durch die Renovierung bestehender oder den Bau neuer Wohnungen –, die Verhinderung von Privatisierungen, der Verzicht auf den Erwerb von Wohnungen als Kapitalanlage und die Lösung des Problems der leer stehenden Gebäude.

November 2023