Celoeurópsky prieskum politiky bývania  Vyriešiť krízu bývania – ale ako?

Cenovo dostupné, dôstojné a vhodné bývanie je nedostatočné najmä (ale nielen) v európskych metropolách. Obzvlášť to zasahuje najmä ľudí s nižšími príjmami, ako napríklad mladšie generácie alebo marginalizované skupiny.

V projekte Perspectives si uvedomujeme, že bytová kríza si vyžaduje našu spoločnú pozornosť a inovatívne riešenia. Uskutočnili sme preto celoeurópsky prieskum, ktorého cieľom bolo zamerať sa na konkrétne riešenia bytovej krízy a súčasne poukázať na mnohotvárnosť problému bývania. Oslovili sme odborníkov a odborníčky, ktorí pôsobia v politike, akademickom prostredí, súkromnom sektore či v občianskych iniciatívach s otázkou:

Aké konkrétne opatrenia by sa podľa vás mali prijať v boji s krízou bývania vo vašej krajine/meste? 

Toto sú odpovede.

Iniciativy nájemníků a nájemnic | Foto: © Ida Taušlová | Archiv Iniciativy nájemníků a nájemnic

Za Iniciativu nájemníků a nájemnic odpověděla její členka Yuliya Moskvina.

Jediná opatření, která mohou řešit základní příčiny krize bydlení, jsou dekomodifikace bydlení a podpora různých forem vlastnictví. Český stát a Evropská unie stále považují bydlení za individuální problém, který si každý musí vyřešit na volném trhu. Trh však krize neřeší, vede spíše k monopolizaci. Bez státní kontroly budou naše města ovládat korporace, které mají zájem pouze o vybírání nájemného. Nájemné bude v nekonečném cyklu gentrifikace dále stoupat. Obyvatelé měst se stanou nájemníky, kteří budou těmto korporacím sloužit jako stabilní zdroj příjmů. Chceme-li si zachovat status občanů, musíme zastavit komodifikaci bydlení.

Toho lze dosáhnout zavedením právních norem, které umožní různé možnosti bydlení: renovaci opuštěných budov se zárukou nízkého nájemného, výstavbu státních a obecních bytů a podporu kolektivních forem vlastnictví bytů, které využívají kombinaci zdrojů. Kromě toho je třeba zavést regulace pro byty určené k investování. Mimořádně důležitá je ochrana práv nájemníků, včetně nájemních smluv na dobu neurčitou, a regulace nájemného, která by odrážela ekonomické a sociální podmínky nájemníků, vytvoření právního základu pro odbory nájemníků, kolektivní smlouvy a zajištění práva na stávku za nájemné.
 

Denys Kozak, ukrajinský architekt | Foto: © privat

Denys Kozak je ukrajinský architekt, který vyučuje na Charkovské škole architektury. Účastník a vítěz mezinárodních architektonických soutěží, mj. projekt městského bydlení ve Lvově na ulici Mykolajčuk, který se má stát prvním projektem svého druhu postaveným na Ukrajině.

Podle mého názoru v současné době neexistuje žádné účinné a systematické řešení bytové krize na Ukrajině. Hlavním problémem je obrovská nerovnováha v počtu obyvatel na východě a západě země v důsledku války, kdy nabídka bydlení nemůže pokrýt poptávku. K vyřešení tohoto problému musí vláda zajistit bezpečnost a stimulovat ekonomiku v regionech v blízkosti frontové linie. To jsou hlavní faktory rozhodnutí vrátit se domů.

Dalším důležitým faktorem je regulace trhu s nájemním bydlením a výstavba nových bytů, která je značně spekulativní. Stát a obce musí získat větší vliv a stát se regulátorem trhu, a to jak prostřednictvím legislativy, tak zvýšením vlastnictví nájemního bydlení. Řešením je změna legislativy, která by místním samosprávám dala více pravomocí. Například systém auditu nájemního bydlení, zvýšení daní za nemovitost, stanovení cen, dotování nájemného pro studenty a vícečetné rodiny. Obce by měly developerům klást mnohem více podmínek, například pro právo dlouhodobého pronájmu pozemků, poskytnout část postavených bytů k užívání městu.

Další důležitou oblastí je spolupráce s mezinárodními organizacemi, jejichž cílem je výstavba nových sociálních bytů a generální oprava stávajících. Tato praxe vyžaduje řadu úspěšných případů, aby si vybudovala dobré jméno v očích partnerů i v zemi samotné – skutečný příklad výstavby obecních bytů na zelené louce i obnovy starého bytového fondu.

Thomas Klühspies | obanská iniciativa #ausspekuliert | Foto: © Thomas Klühspies

Thomas Klühspies odpověděl jménem mnichovské občanské iniciativy #ausspekuliert, která se zasazuje za dostupné bydlení a proti sociálnímu vyloučení.

Německo je zemí nájemníků a míra vlastnictví bytů je zde jedna z nejnižších v Evropě. Nájemníci v Německu jsou proto obzvláště postiženi vývojem cen na trhu s bydlením. Privatizace veřejného bydlení a liberalizace trhu s bydlením v posledních desetiletích tento problém v Německu ještě prohloubila. Liberalizovaný trh problém nevyřešil, ale naopak podpořil gentrifikaci. Naše požadavky vycházejí ze zásady, že bydlení je základním právem pro všechny. V krátkodobém horizontu chceme posílit práva nájemníků (účinné brzdy nájemného, rozšířená ochrana před výpovědí...) V dlouhodobém horizontu chceme, aby veřejný sektor opět více ovlivňoval trh s bydlením (zastavení privatizace, zpětný odkup bytového fondu, obnovení neziskové bytové výstavby, sociální pozemkové právo včetně vyvlastňování velkých podniků ve městech s obzvláště napjatým trhem s bydlením).

Jako organizace vytváříme povědomí veřejnosti o tomto problému a podporujeme ty, kteří jsou jím akutně postiženi, v organizování se do komunit nájemníků a vytváření sítí. Pouze kombinace silných sdružení nájemníků a strategické práce s veřejností zatím vedla k úspěchu: Nájemníci mohli zůstat ve svých bytech za přijatelnou cenu a místní úřady byty odkoupily, exponovaní investoři změnili své plány (spekulace s bydlením v Německu často probíhají diskrétně prostřednictvím schránkových firem). I když se často jedná jen o malé úspěchy, pro potřebné, jako jsou důchodci, lidé s nízkými příjmy a studenti, tyto úspěchy hodně znamenají, stejně jako solidarita většího společenství.

Raimondas Reginis | Foto: © Raimondas Reginis | Ober-Haus

Raimondas Reginis, vedúci prieskumu trhu pre Pobaltie v spoločnosti Ober-Haus

Raimondas Reginis, vedúci prieskumu trhu pre Pobaltie v spoločnosti Ober-Haus, hovorí, že v Litve čelia najväčším problémom s dostupnosťou bývania obyvatelia veľkých miest krajiny. Pomer dostupnosti bývania a platu podľa neho nie je v prospech kupujúcich.

„Napriek tomu, že priemerná mzda vo Vilniuse je najvyššia, je to mesto, kde je najťažšie si dovoliť bývanie kvôli najvyššej úrovni cien bytov. Podľa údajov spoločnosti Ober-Haus by si v roku 2022 štatistický obyvateľ Vilniusu mohol za svoju priemernú čistú ročnú mzdu kúpiť byt strednej triedy s rozlohou 6,6 metra štvorcového, obyvateľ Kaunasu - 8,8 metra štvorcového, obyvateľ Klaipédy - 8,9 metra štvorcového, obyvateľ Šiauliai - 11,8 metra štvorcového a obyvateľ Panevėžysu - 12,3 metra štvorcového“ - hovorí.

Trh s nájmami v hlavnom meste je podľa Reginisa najrozvinutejší, ale aj ceny sú vysoké. S problémami pri prenájme bývania sa stretávajú mladší ľudia a mladé rodiny. „Litva je jednou z krajín Európy s veľmi malým sektorom sociálneho bývania a nezdá sa, že by sa situácia mala v dohľadnej dobe zmeniť,“ hovorí. Podľa Reginisa by dostupnosť bývania v najväčších mestách krajiny mohlo podporiť rozšírenie programu sociálneho bývania zo strany vlády a obcí a investície developerov do bytových projektov, ktoré by uspokojili rastúci dopyt po bývaní.

Podľa údajov Eurostatu má Litva jednu z najvyšších mier vlastníctva bytov v Európe. V roku 2022 vlastnilo v Litve takmer 89 percent obyvateľov vlastný dom, zatiaľ čo zvyšných 11 percent si svoj dom prenajímalo.

Sociologička Lýdia Grešáková | Foto: © Roman Oravec

Lýdia Grešáková je sociologička a členka Spolky, košického kolektívu odborníčok z oblasti starostlivej miestotvorby.

Pre pochopenie kontextu krízy bývania na Slovensku sú potrebné dáta – chýbajú konkrétne počty bytov dostupných pre bývanie, nemáme dobre zmapovanú situáciu existujúceho nájomného a sociálneho bývania. Máme len skúsenosť, založenú na efekte po vypuknutí vojny na Ukrajine, kedy bolo možné nájsť bývanie utekajúcim relatívne rýchlo. Nevieme tiež aké rôzne skupiny bývanie potrebujú a aké sú ich potreby. V Košiciach sú napríklad v útulkoch predovšetkým slobodné matky s deťmi, počas prvých mesiacov vojny zase prichádzali početné rodiny. Mladí bývanie často zdieľajú. Aké sú možnosti bývania pre nich?

Prioritou tiež musí byť nájomné bývanie. Kríza bývania je krízou všetkých kvôli nedostupnosti bývania, pretože na Slovensku je potrebných v priemere 13 ročných platov na zabezpečenie bytu. Pre porovnanie, v Belgicku či Nórsku je to 5 hrubých ročných miezd. V tomto potrebujeme podporu vlády. Bývanie a ontologická istota, ktorú prináša, je základným ľudským právom a kameňom, ktorý jednotlivcom umožňuje byť plnohodnotnými členkami a členmi spoločnosti. 

Dobrý opatrením by tiež mala byť podpora práce tretieho sektora a vzniku nových zoskupení – Baugruppe a ďalších. Mesto Košice tému bývania nijako nerieši, neotvára ani neadresuje. Je to Nadácia DEDO, ktorá stojí za projektom Housing first v tomto meste. DEDO nekomunikuje príbehmi ale dátami, čo pomáha neutralizovať pozíciu pri politickom vyjednávaní – vyše 300 rodín žije v chatkách, ďalších asi 6000 je v segregovanej lokalite, často bez pitnej vody a kúrenia. Na celoslovenskej úrovni mapuje situáciu so sociálnym bývaním Amnesty International. Aktérov je v poli bývania viac, krízu nie je potrebné riešiť len medzi mestom a developerskými spoločnosťami, ani zastávať potreby len jednej skupiny.

Dariusz Standerski, doktor ekonomických věd a právník | Foto: © Dariusz Standerski

Dariusz Standerski, doktor ekonomických věd, právník, vyučující na Fakultě ekonomických věd Varšavské univerzity, v letech 2019-2023 ředitel legislativního odboru Levicového parlamentního klubu.

Podle různých odhadů chybí v Polsku 1,5-2 miliony bytů. Vládní programy se dosud většinou snažily řešit problém ze strany poptávky – dotovaly úvěry na bydlení. V důsledku toho ceny bytů rostly a nedostatek bytů zůstával vysoký.

Podle mého názoru by se problém měl řešit ze strany nabídky. Měl by být vytvořen program bydlení, který by zajistil výstavbu 300 000 moderních bytů pro levné nájemné. Tento program bude stát přibližně 4,5 miliardy eur ročně, z nichž část bude hrazena z evropských fondů. Byty postavené v rámci programu bydlení zůstanou trvale ve veřejném fondu. Program bude realizován v partnerství s místními orgány, což je prvek, který v předchozích pokusech o výstavbu bytů z veřejných prostředků chyběl. Veřejná sídliště budou sloužit jak rodinám s nejnižšími příjmy, tak střední třídě. Sociální integrace bude zajištěna systémem segmentace bydlení do několika kategorií nájemného. Stejně jako v západoevropských zemích bude nájemné regulováno a přizpůsobeno finančním možnostem.

Program bydlení by měl být doplněn Fondem obnovy. V Polsku je v současné době cca. 1,8 milionu volných nemovitostí, které potřebují celkovou rekonstrukci. Fond bude financovat návrat až 20 000 bytů ročně do obecního fondu. V rámci těchto programů budou k dispozici dva typy bydlení - veřejné bydlení k pronájmu a soukromé bydlení ke koupi nebo pronájmu. Zvýšení nabídky pomůže překlenout mezeru v nabídce bydlení a zmenšit bublinu na tomto trhu.

Kalle Gerigk je aktivista v oblasti bytovej politiky | Foto: © Kalle Gerigk

Kalle Gerigk je aktivista v oblasti bytovej politiky v rámci iniciatívy Právo na mesto - Kolín nad Rýnom (Recht auf Stadt – Köln).

Bytový problém v Nemecku sa musí riešiť na celoštátnej úrovni. Potrebujeme päť opatrení.

Po prvé, obecná bytová výstavba sa musí posilniť, aby bolo možné postaviť veľa cenovo dostupných nájomných bytov. Ide o obecné bytové podniky, demokraticky podporované radami nájomníkov. Potrebujeme výrazne zlepšiť financovanie obcí. Samosprávy musia do svojich bytových podnikov výrazne investovať, aby mohli stavať nové byty a energeticky modernizovať tie existujúce.

Po druhé, neziskové bytové podniky musia byť dotované prostredníctvom grantov, nízkoúročených pôžičiek a daňových úľav, aby mohli garantovať trvalú obsadenosť a viazanie nájomného: raz sociálny byt, navždy sociálny byt! Medzi neziskové bytové podniky patria obecné, družstevné a súkromné bytové spoločnisti, ktoré nemaximalizujú zisk.

Po tretie, verejný sektor musí prideliť ekologické finančné prostriedky bytovým spoločnostiam, aby nové budovy šetrné ku klíme a energeticky efektívne modernizácie neviedli k nedostupnému nájomnému. Výmenou za povinné čerpanie dotácií už bytové spoločnosti nesmú zvyšovať nájomné z energetických dôvodov.

Po štvrté: Verejná pôda musí čoraz viac zostávať vo verejných rukách. Povoľovanie výstavby v súkromnom vlastníctve by sa potom malo uskutočňovať na verejných pozemkoch prostredníctvom dedičných práv na výstavbu.

Po piate, potrebujeme tri dôležité vylepšenia nájomného práva: Je potrebné zrušiť možnosť vypovedať nájomné zmluvy z dôvodu osobného užívania. Obvyklé zvýšenie nájomného nesmie prekročiť limit 10 % za tri roky. Je potrebné zrušiť výnimky z hornej hranice nájomného pri nových prenájmoch.

Česká investigativní novinářka Gaby Khazalová | Foto: © Gaby Khazalová

Gaby Khazalová je investigativní novinářka, která přispívá do českého online média Deník Referendum a věnuje se především bytové krizi.

Trh s bydlením v České republice je považován za jeden z nejvíce nadhodnocených ze všech zemí OECD. Na koupi bytu v Praze je třeba vyčlenit částku odpovídající 19 hrubým ročním platům. Ceny nájemného v Praze se trvale řadí k nejméně dostupným v Evropské unii. To jsou zásadní statistiky, které v posledních letech dominují titulkům českých médií. Existuje nějaké řešení tohoto problému?

Na evropské úrovni máme nyní dostatek důkazů, že krizi bydlení nevyřeší neregulovaná výstavba, jak někteří stále navrhují. Ať už se jedná o luxusní byty, mikro-bydlení nebo kanceláře, žádná z aktivit realitního trhu slibující nejvyšší výnosy nás nepřiblížila k řešení problému nedostupnosti bydlení. Stejně tak politika, která vyzývá k tomu, aby si lidé brali hypotéky, není řešením.

Jsme svědky vzniku generačních a třídních rozdílů ve společnosti. Pro mladé lidi je na rozdíl od generace jejich rodičů stále obtížnější získat bydlení. Vlastnictví nemovitosti nebo více nemovitostí se stalo významným socioekonomickým faktorem.

Proto je třeba jako východisko přesunout pozornost od vlastnictví k poskytování cenově dostupných pronájmů. To obnáší zachování solidních veřejných bytových fondů - ať už prostřednictvím renovace stávajících bytů, nebo výstavby nových -, zastavení privatizace, odrazování od nákupu bytů jako investice a řešení problému prázdných budov.

november 2023