保護房客
柏林對抗房租飆漲的構想

最佳地段翻修過的老建築:現在許多人已經負擔不起這棟位於柏林的建築。
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今日要在德國首都許多區域找到一個負擔得起的房子,幾乎不太可能。因此二○二○年三月起生效的房租天花板法,凍結現有租金五年,期待能終止漲勢。不過,那並非是保護柏林房客的唯一方法。
 

兩個房間包含水電,租金要五百五十歐元,一千七百四十九人有興趣。看屋的人龍排到街道,早已是柏林的日常風景。不過,二○一九年十一月,荀內貝格(Schöneberg)這棟出租公寓蜂擁而來的看屋人潮,是緊繃的租屋市場一個清楚不過的例子。大約在十年前,房屋傾銷價聖地的柏林租金便不斷上漲。即使收入正常,幾乎也沒有機會在米特區(Mitte)或者十字山區(Kreuzberg)等搶手地段找到負擔得起的平價房屋。
 
二○一三年底,頒佈「禁止挪用」規範,不准Airbnb等轉租房子一年超過九十天 ;二○一五年也推出「房租煞車」,但這些政策實行至今成就不彰。由社民黨(SPD)、左翼黨(Linke)與綠黨(Grüne)組成「紅紅綠」聯合政府於是決定採取更激烈的手段,決議自二○二○年三月起,在柏林實行「房租天花板」法規,急凍首都既有房價五年。在這段時間內,不准調漲房租,過度飆漲的租金也必須往下修正,房東每平方公尺頂多只能索取八歐元租金。不過二○一四年之後建蓋完成的新屋不在此限。

二○一八年柏林十字山區的抗議活動。
二○一八年柏林十字山區的抗議活動。 | 照片(細部):picture-alliance /Wolfram Steinberg/dpa

促進房客利益──長遠來看也是?

新法施行,很快就顯現初步效果:二○二○年二月,房租天花板生效前不久,柏林現有的出租房屋仍有百分之九十五的租金高於規定,不過三月初已有房東調降每月租金。總體而言,大多數的德國人歡迎減租相關措施:根據德國電視一台(ARD)德國趨勢民調顯示,百分之七十一的人認為柏林房租天花板的策略很好。柏林市長米歇爾.穆勒(Michael Müller,社民黨)認為此項政策完全可以成為其他都市的典範,因為其他地方目前仍舊沒有相關的具體措施。
 
對於房租天花板的批評,主要來自反對派與房地產業者。他們認為投資者可能因此打消在首都建屋的念頭,擔心急需新建的住屋反而陷入停滯。自民黨(FDP)參議院黨團主席塞巴斯提昂.薩亞(Sebastian Czaja)接受訪問時表示,這項法律會引起房客、房東與營建業者不安。此外,他懷疑能否達到預期的效果:「即使設定房租天花板上限,市中心炙手可熱的住房最後仍舊是租給出價最高者。」真想要減輕房客負擔,就必須緩和市場。「唯一辦法就是增加供給,也就是:蓋房、蓋房、蓋房。」參議院基民盟(CDU)與自民黨黨團宣布要向憲法法庭控告房租天花板違憲。
 

社會環境保護區:社區共同參與決策

  
但是對其他人來說,參議院實行的措施仍舊遠遠不足:「雖然房租天花板能夠阻止不必要的租金上漲,對許多人大有幫助,卻也製造了新的漏洞,讓人得以利用持續存在的住屋短缺問題。」佛洛里安.施密特(Florian Schmidt,綠黨)解釋說,他是腓特烈海因─十字山區(Friedrichshain-Kreuzberg)建設委員會議員。
 
柏林這一區應該是爭取房客保護措施中最堅決、有時候也是最不按牌理出牌的。在討論房租天花板之前,這裡早就開始了。綠紅紅聯合區政府不斷擴大社會保護區域,又稱社會環境保護區(Milieuschutzgebiete),致力維護這些區域中不同文化與社會階層的共同生活。提高住屋租金價值的措施(例如裝設地暖氣),必須經過核可,將出租公寓改建為自有住宅也一樣。施密特認為這類改建是目前最大的問題:「現在最常見的解約理由,就是房東要收回房屋自住。但是,房東利用現有法律進行的不必要去租化,加以百般刁難,也導致許多人失去住所。」
 
這位建設委員會議員使用優先購買權,阻止社會保護區裡大量房屋出售而為人所知。透過這種工具,新業主若是執意進行豪華整修,以提高租金,或者改建成自用住宅的話,柏林區政府就可以出手干預。相關房產通常將收歸國家住宅物業協會所有,不能再以投機價格出售。

柏林一棟房屋掛出抗議房租鯊魚的示威標語。
柏林一棟房屋掛出抗議房租鯊魚的示威標語。 | 照片:© picture alliance/Winfried Rothermel

以徵收對抗房地產集團

不過,柏林並非只有在政策上致力保護房客。二○一九年四月,在首都大約有四萬人走上街頭,抗議日益高漲的租金與投機炒房,許多倡議組織與機構都參與其中。
 
例如「徵收德意志住宅與其同夥」的倡議,要求將房地產集團大約二十四萬套住房公有化,必要時採取徵收手段。他們致力發起全民公投,在二○一九年六月提交給參議院時,已經收集了七萬七千筆簽名。如果房客被迫搬出住所、或房子要賣給意圖進行豪華整修的投資者時,其他許多倡議團體如「我們的街區」、「Kotti&Co」或「Ora Nostra」也會積極介入。這些團體大量串連,與當地政治家互動良好──他們往往能成功施加足夠的壓力,防止房屋銷售,以及房客失去家園。