Občanská iniciativa  Bydlení pohledem nájemníků

Nájemní bydlení je často vnímáno jako dočasné řešení pro studenty a studentky, přitom stále více lidí si nemůže nebo nechce brát hypotéku na vlastní byt či dům. Narozdíl od našich západních sousedů je nájemní trh v České republice méně regulovaný a chybí dostatečná právní ochrana nájemníků. I proto vznikla v roce 2022 komunitní Iniciativa nájemníků a nájemnic (INN).

V České republice se nájemní smlouvy často uzavírají na jeden rok, což může být pro nájemníky zdrojem stresu a nejistoty. Představte si, že každý rok musíte znovu vyjednávat podmínky nájmu, v horším případě si hledat nové bydlení. Někteří majitelé dávají dokonce smlouvy na tři měsíce až půl roku.

Krátkodobé smlouvy nájemníkům nedávají pocit dlouhodobé stability a patří mezi hlavní důvody, s čím jsou lidé v žijící v nájmu nespokojení. Žijete v klidné čtvrti, kde jste si našli přátele, ale kde budete za rok? Tato neustálá nejistota může mít negativní dopad na kvalitu života. Stěhování s sebou navíc nese i dodatečné náklady, které mohou rychle narůstat.

A co je horší, krátkodobé nájemní smlouvy často nahrávají ve prospěch pronajímatelů*ek, kteří mohou jednoduše zvýšit nájem, nebo vám neprodloužit smlouvu, pokud najdou „lepší nabídku“. Takzvaným řetězením krátkodobých nájemních smluv na dobu určitou se může pronajímatel*ka také vyhnout povinnosti dodržování mnohých práv na ochranu nájemce zakotvených v občanském zákoníku.

Společnými silami a know how k lepšímu bydlení

Kromě krátkodobých smluv se situace na nájemním trhu výrazně zhoršuje začátkem semestru, kdy studenti a studentky vysokých škol hledají intenzivně bydlení. Zvýšená poptávka po bytech dává pronajímatelům možnost nájmy nepřiměřeně zvyšovat. Byty pronajmou snadno a studenti často nemají jinou možnost než přijmout nevýhodné podmínky.

„Žijeme v podnájmu už sedm měsíců, ale smlouvu ještě nemáme. Majitel nás vždycky odbude s tím, že nám ji brzy pošle,“ sdílí svoji zkušenost s bydlením tmavovlasá studentka na říjnovém setkání Iniciativy nájemníků a nájemnic. V prostorách brněnského Divadla Husa na provázku, které věnuje letošní sezonu také tématu bydlení, se sešlo zhruba dvacet lidí, aby sdíleli své zkušenosti a poslechli si tipy, jak si vyjednat férové bydlení. Nejsou tu však jen studenti. „Smlouvu mám zatím jen na půl roku,“ povzdechne si starší muž nedaleko mě a skupinka dívek opodál přikyvuje hlavou, ony taky. A pak? Uvidí se.

Iniciativy nájemníků a nájemnic | Foto: © Ida Taušlová | Archiv Iniciativy nájemníků a nájemnic Setkání spoluvede Veronika Dombrovská, která pracuje v Re-setu (Platfoma pro sociálně-ekologickou transformaci) v kampani proti energetické chudobě a je jednou z autorek právě vydané praktické příručky Jak se sebou nenechat zametat v nájemním bydlení. Ta je v hromádkách k rozebrání na stolku a dá se stáhnout i online. Když Veronika loni na podzim vyprávěla přátelům své bizarní příhody s pronajímatelem, zjistila, že není zdaleka sama, kdo musí řešit náročné komunikační situace a problémy typu nefungujícího topení v půlce domu.

Vstoupila proto do tehdy úplně nové a maličké iniciativy, která má po roce fungování přes 120 členů*ek, místní skupinu v Brně, Praze a Ostravě a několik úspěšně vyřešených případů. „Jeden z úspěchů byl, když se nájemník z Prahy obrátil na naši iniciativu kvůli problémům během rekonstrukce bytového domu, kde bydlel,“ vypráví Veronika. „Ačkoli nemohl části bytu používat, platil plný nájem. S naší podporou byli nájemníci v domě schopni zorganizovat setkání, sepsat své požadavky a vyjednat s městskou částí konkrétní zlepšení, včetně snížení nájemného během rekonstrukce.“

Inspiraci iniciativa čerpá z různých zemí, včetně Švédska s dlouhou historií nájemnických organizací, a zemí jako Irsko, Anglie a Německo, kde proběhly úspěšné kampaně kolem bytové problematiky. V Rakousku například Ministerstvo spravedlnosti vydává každé dva roky tzv. referenční hodnoty nájemného, které se upravují podle ukazatelů inflace. Inspirací může být i Dánsko, kde jsou nájemní smlouvy standardizovány taktéž Ministerstvem spravedlnosti, což pomáhá předejít problémům, jako je neplatnost některých klauzulí ve smlouvách.

Ideální podnájemce je zticha a platí

V České republice vzorová smlouva neexistuje a nájemníci a mnohdy i majitelé se těžko orientují, co by v ní dle zákona mělo, mohlo nebo nesmělo být. Slečna, která se mnou sedí u stolku, sdílí znepokojení z univerzální podnájemní smlouvy, kterou podepsali spolu s manželem před měsícem. Odhalili sice několik kontroverznějších bodů, ale smířili se s nimi a nyní se už zabydlují.

Méně výhodné podnájemní smlouvy uzavírají například větší společnosti jako UlovDomov, pod něž spadá i Ideální nájemce. Do jejich smlouvy jsem mohla nahlédnout coby zájemkyně o jeden starší brněnský byt, když jsem letos sama hledala bydlení.

Listujete-li přílohou ke smlouvě, do které pochopitelně nemůžete zasahovat, narazíte na hotové „poklady“. Nejkontroverznější část se skrývá pod stručným bodem 5.7, kdy se podnajímající strana vzdává svých práv dle zákona č. 67/2013 Sb., což je zákon o nájemním vztahu z bytů a je základním právním předpisem upravujícím práva a povinnosti nájemců a pronajímatelů. Výslovným vyloučením tohoto zákona bych se vzdala některých svých práv a ochran, které mi tento zákon poskytuje. Anebo článek IX. o smluvních pokutách je jako minové pole. Najdete tu šestnáct různých důvodů, za které si společnost účtuje pokutu 300 až 10 000 Kč, „a to za každý, byť i jen započatý den prodlení“, dle jejích slov. Kromě odmítnutí platit pojištění patří mezi nejdražší položky i to, že kouříte nebo máte zvíře bez souhlasu společnosti.

V nájmu můžete mít zvíře i bez povolení majitele. | Foto: © Ester Dobiášová „Domnívám se, že společnost obchází zákon, když se snaží prezentovat smlouvu jako podnájemní,“ poukazuje právní konzultant INNu Jan Polášek. „Všeobecné obchodní podmínky společnosti UlovDomov vykosťují práva pod/nájemce téměř na nulu. Toto podnikání se snaží zbavit lidi právních záruk, které jim chce zákon garantovat chráněným nájmem bytu. Kdybychom podmínky posuzovali z pohledu nájemní smlouvy, tak by nebylo možné například stanovit nepřiměřené smluvní pokuty, podmínit chování zvířete souhlasem, vyloučit aplikaci zákona č. 67/2013, vyžadovat neomezený přístup do bytu nebo stanovit povinnost předání bytu kdykoliv v posledních pěti dnech nájmu, jak to vidíme v obchodních podmínkách Ideálního nájemce,“ dodává.

Jak by chtěla společnost některé z hříchů nájemníků ověřovat, prokazovat nebo vymáhat, těžko říct, ale hrozící spory na klidu člověku nepřidávají. „Judikatura ohledně ochrany podnájemníků a podnájemnic spíše mlčí,“ konstatuje Polášek. „Ale pokud by takový právní vztah posuzoval soud, jsem přesvědčen, že by konstatoval zdánlivost či neplatnost této smlouvy.“

Teplo domova

Kromě již zmíněných problémů se v České republice můžete setkat s poměrně zastaralým bytovým fondem a nabídkou neopravených domů, které mají stará okna, zastaralé, nefunkční či polofunkční topné systémy. „Tím, že si energii platí sami nájemníci, nemají majitelé žádnou motivaci do domu investovat a opravit ho. Nájemníci mají na výběr: buď se odstěhovat, nebo platit vysoké ceny za energie. Tak se mnozí z nich dostávají do takzvané energetické chudoby, kdy by museli topit na úkor jiných základních životních potřeb, a tak někdy ani v zimě netopí,“ přibližuje Veronika fenomén, ve kterém žil zhruba každý desátý Čech nebo Češka ještě před energetickou krizí posledních let.

A když pronajímatel investuje do nemovitosti, jeho cílem je obvykle zvýšit hodnotu investice. To může vést k rychlému zvýšení nájemného nebo k vystěhování současných nájemníků, aby mohl majitel nemovitost pronajímat dráž. To by se například ve Švédsku, kde není vytápění účtováno podle spotřeby, ale je zahrnuto v ceně nájmu, nejspíš nestalo. Byt musí být dle zákona možné vytopit na 20 stupňů Celsia. Majitelé domů nebo bytových komplexů, často vlastněných městem nebo soukromými firmami, musí zajistit, aby vytápění fungovalo efektivně a budovy byly izolované. Nájemci tak mají doma stále stejnou teplotu bez ohledu na zvýšení cen energií.

Stěhování s sebou často nese dodatečné náklady, jako je pronájem nákladního auta, dovolená v práci a hodiny práce se zařizováním a často i rekonstrukcí prostorů. | Foto: © Ester Dobiášová

Krůčky ke změně

Vztah mezi pronajímateli a nájemci je ze své podstaty vždy silně nevyvážený. „V současné české situaci je reálný první krok zrušení řetězení krátkodobých smluv a regulace dlouhodobých smluv či smluv na dobu neurčitou, aby bylo zabráněno neustálému zvyšování nájmů,“ vypočítává Veronika.

Jak se chce iniciativa reálně zasadit o změnu? „Když média píšou o nájemním bydlení, obvykle se ptají zástupců Asociace nájemního bydlení, organizace, která sdružuje desítky tisíc bytů od různých majitelů a lobbuje ve prospěch pronajímatelů. Hlas nájemníků a nájemnic tu doposud chyběl,“ přibližuje Veronika záměry iniciativy. „Ministerstvo pro místní rozvoj ČR uspořádalo kulatý stůl s různými zainteresovanými stranami k diskuzi o některých problémech souvisejících s nájemním bydlením, mimo jiné i o řetězení krátkodobých smluv. Naší snahou je zapojit se do úpravy nájemních vztahů, ať už pomocí formálních připomínek či dalším vyvíjením tlaku na příslušná ministerstva.“

Bydlení jako životní potřeba

Ráda bych ještě přiblížila mé vlastní pocity z hledání bydlení, které letos zažívám. Od dubna jsem se stěhovala třikrát po dočasných nájmech a nyní se zabydluji v domě se zahradou. Majitele jsem požádala o dlouhodobou smlouvu – a dostala ji. Vše zatím vypadá dobře, já osobně mám s pronajímateli doposud dobré zkušenosti, a to jsem doposud bydlela na šesti místech dlouhodobě.

Se svými příjmy, které doposud tvořil především plat v neziskovém sektoru, si nemůžu dovolit samostatný nájem, a tak (nejen proto) bydlím ve spolubydlení. V průběhu posledních sedmi měsíců jsem prožívala nejistotu až úzkost, především ke konci dočasného bydlení, když jsem stále neměla kam jít. Člověk v tu chvíli až obsesivně prochází a obepisuje nabídky, smiřuje se s kamrlíky, zvažuje poslat psa do útulku (ne, dělám si legraci, ale hledat bydlení se psem je také oříšek), běhá po prohlídkách a nemá na nic jiného psychickou kapacitu, těžko se mu usíná.

Hledání bydlení provází i stres, nejistota a ztráta bezpečí. | Foto: © Ester Dobiášová
Zdokonalila jsem se v rychlozabydlování, abych se alespoň trošku cítila jako doma a mohla se věnovat i něčemu jinému, třeba hledání práce. Dnes mám nově pár šedivých vlasů a poprvé za mých třicet let vlastní pokoj v nezatepleném domě ze 30. let. Mými nervy ale stále koluje pocit, že je to pouze dočasné uklidnění, že se brzy budu muset stěhovat, co když prodělám na energiích, že v nájemním bydlení nikdy nebudu zažívat pocit domova, přitom vlastní bydlení si nemůžu dovolit. Utiší se ten pocit?

A tak souzním s pohledem Veroniky, že stát příliš pečuje o práva majitelů leckdy i vícero nemovitostí, přitom je tu narůstající množství lidí, kteří nechtějí vlastnit, a přesto chtějí zažívat pocit jistoty bydlení a s ním spojený pocit bezpečí. Sdružení na bázi odborů, jako je Iniciativa nájemníků a nájemnic, by nám mohla minimálně dodat pocit sebejistoty, pospolitosti a vědomí svých práv, když si místa dovolíme prožívat jako domovy.

december 2023