Trh s byty v Berlíně
Airbnb: prokletí, nebo požehnání?

Vyhrocuje internetový portál Airbnb nedostatek bytů v Berlíně? Tři studenti se na tuto otázku pokusili odpovědět na základě analýzy dat. Dospěli k překvapivému výsledku.

Od: Maike Brzoska

V téměř žádném německém městě nestouply nájmy v posledních letech tak prudce jako v Berlíně. V hlavním městě, které bývalo známé svými výhodnými nájmy, dnes finančně dostupných bytů stále ubývá. Neubývá naopak nabídek ubytování pro turisty. Jen na platformě sdíleného ubytování Airbnb je denně nabízen pronájem přes 10.000 ubytovacích prostor. Velkou část těchto nabídek tvoří kompletní byty.

Tato situace rozpoutala prudké debaty a v roce 2014 vedla dokonce ke změně zákona. Platforma Airbnb, která byla původně zamýšlena pro soukromé osoby, které by chtěly krátkodobě pronajímat svůj byt nebo pokoj, je totiž stále častěji využívána pro ryze turistické ubytování. Mnoha Berlíňanům se vyplatí ponechat si staré nájemní byty, i když v nich už dávno nebydlí, a podpronajímat je dráž než prázdninové byty. Také pronajímatelé mohou generovat větší příjmy, pokud pronajímají své byty krátkodobě turistům, a ne regulérním nájemníkům. Zejména pronajímatelé údajně masivně přispívají k nedostatku bytů. Je to ale skutečně tak?

Uprostřed vzrušené debaty o právech portálů sdílené ekonomiky se tři studenti designu z Odborné vysoké školy v Postupimi rozhodli podrobit nabídku Airbnb prostřednictvím analýzy dat detailnějšímu zkoumání. Důležitá pro ně přitom byla otázka, kolik poskytovatelů pronajímá větší počet bytů – protože to může signalizovat, že se jedná nejen o soukromé byty. K jakému výsledku studenti dospěli, vysvětluje v interview Alsino Skowronnek, jeden z vedoucích projektu.
 
Váš projekt „Airbnb vs Berlin“, který vychází z analýzy dat, vzbudil značnou pozornost. Už se vám vlastně portál Airbnb ozval?

Ano, skutečně se nám ozvali, a to v roce 2015, krátce po prvním zveřejnění našich výsledků. Zástupci Airbnb nám napsali mail a zeptali se nás, odkud ta data máme. To nás nejdřív překvapilo.
 
A pak z toho byly nepříjemnosti?

Ne, vlastně z toho vzešla nabídka práce. Pozvali nás do své berlínské kanceláře a chtěli se o našem projektu dozvědět víc. Myslím, že jim to vlastně připadalo dobré. I když Airbnb má samozřejmě jiný způsob čtení těch údajů než my. My jsme také používali jenom veřejně přístupná data. Vybírali jsme přes rozhraní API nabídky pokojů a bytů, které v té době byly umístěné na Airbnb. Zaměstnání u Airbnb pro nás nepřicházelo v úvahu. My, tedy Jonas Parnow, Lucas Vogel a já, jsme v té době – v roce 2015 – zároveň ještě studovali na Odborné vysoké škole v Postupimi.
 
Váš projekt Airbnb vznikl v rámci kurzu na téma vizualizace dat a digital storytelling. Proč jste si zvolili toto téma?

V té době v Německu právě vznikala debata o tom, zda je Airbnb pro města dobré nebo špatné. Velkým tématem byla především otázka, zda takové platformy nevyhrocují bytovou nouzi nebo nezvyšují nájemné.
 
Tato diskuse trvá v podstatě dodnes. 

Mě se to v té době dokonce osobně týkalo, protože jsem si právě hledal byt. Ve Wrangelkiezu v Kreuzbergu, kde jsem bydlel a kde jsem chtěl také zůstat, jsem nic nenašel. Pak jsem dostal tip, že bych si mohl najmout byt přes portál Airbnb. Dost mě překvapilo, kolik nabídek na Airbnb bylo, hlavně v žádaných čtvrtích, zatímco na normálním trhu s byty se nedalo najít téměř nic. Proto mě zajímalo, jak velký fenomén vlastně Airbnb v Berlíně představuje.
 
Analyzovali jste nabídky pokojů a bytů na Airbnb. K jakým poznatkům jste dospěli?

Například jsme se podívali, jak drahé jsou ty nabídky, ve kterých městských částech jsou a kolik inzerátů poskytovatelé zadávají. Obzvlášť zajímavé pro mě bylo, že image šířené platformou Airbnb nebylo příliš v souladu s údaji. Oni se snaží nalákat zájemce na to, že být ubytován touto formou je jako strávit dovolenou u přátel – jako by to byla velice soukromá záležitost. Nám se však podařilo ukázat, že na platformě byli aktivní především profesionální poskytovatelé ubytování. Ti zčásti nabízeli přes Airbnb více než 30 nebo 40 bytů. To už nemá nic společného se studujícími, kteří tu a tam podpronajímají svůj pokoj, když odjedou na prázdniny.

 
Už v roce 2014 vydalo město Berlín takzvaný zákon o zákazu využití bytového prostoru k jinému než určenému účelu [německy „Zweckentfremdungsverbotsgesetz“], aby se zabránilo přeměňování bytových prostor na prázdninové apartmány pro turisty. Ale definitivní účinnosti nabyl tento zákon teprve po skončení přechodného období, v květnu 2016.

To byl důvod, proč jsme se na data v průběhu času ještě znovu podívali. Zajímavé bylo, že v roce 2015 počet nabídek ještě stále stoupal. Jeden až dva měsíce před květnem 2016 pak jejich počet rapidně poklesl. Během krátké doby se počet bytů a pokojů v Berlíně, které byly nabízeny přes Airbnb, snížil o 40 %.
 
Takže zákon zafungoval?

Krátkodobě ano. Ale jak jsme mohli vidět, v následujících měsících nabídek už zase přibývalo. To souvisí pravděpodobně se zprávami v médiích, že je město naprosto zahlceno vysledováváním nelegálních nabídek. Dočasně byly části zmíněného zákona vyhodnoceny dokonce jako protiústavní, to se potom dodatečně opravilo. Ale podle mého názoru ten zákon stále ještě není dobře udělaný, protože doopravdy nerozlišuje mezi profesionálními poskytovateli ubytování a lidmi, kteří občas podpronajmou svůj pokoj nebo byt, když odjedou na dovolenou. Pro města představují totiž problém především profesionální poskytovatelé, protože tím ubývá bytový prostor na trhu s nájemními byty.
 
Jaký závěr pro tebe vyplývá z těchto výsledků?

Když jsem sám hledal byt, měl jsem pocit, že Airbnb v Berlíně je obrovský fenomén. Neplatí to ale v celém Berlíně, ale jen v několika určitých oblastech v městských částech Kreuzberg, Mitte, Neukölln nebo Prenzlauer Berg. I to ukázala naše data. Nejvíce nabídek uvedených na portálu Airbnb se soustřeďuje na několik málo hotspotů ve městě. Vztaženo na celý Berlín je na Airbnb nabízeno pouze 0,4 % všech bytů.
 
Čtyři desetiny procenta jsou na první pohled málo, ale v absolutních číslech už je to docela slušný počet bytů, zejména v žádaných čtvrtích v centrální části města. Řekl bys, že portál Airbnb vyhrocuje bytovou nouzi v Berlíně?

Myslím si, důvodů bytové nouze a stoupajících nájmů je mnoho. Přisuzovat odpovědnost za tuto situaci pouze internetovému portálu Airbnb je podle mého názoru příliš zjednodušené. Formuloval bych to spíš tak, že Airbnb je katalyzátorem změn, které v některých částech Berlína probíhají. Například ve Wrangelkiezu. Dříve byla tato čtvrť smíšenější, bylo tam víc zelinářů a drobných obchůdků. Dnes je tam stále víc kaváren pro stále víc turistů – heslo „gentrifikace“ nebo „turistifikace“. Portál Airbnb z mého pohledu takové změny urychluje.