De woningmarkt in Duitsland
“De huurrem heeft niet veel effect.”

De Duitse wet over de ‘huurrem’ moest een rem zetten op de stijgende woonkosten, maar heeft het probleem niet kunnen wegnemen. Wij spraken met economisch onderzoeker Claus Michelsen, die ons vertelde welke bijkomende maatregelen een halt kunnen toeroepen aan de exploderende huurprijzen.

Von Hannes Koch

De Duitse wet over de ‘huurrem’ moest een rem zetten op de stijgende woonkosten, maar heeft het probleem niet kunnen wegnemen. Wij spraken met economisch onderzoeker Claus Michelsen, die ons vertelde welke bijkomende maatregelen een halt kunnen toeroepen aan de exploderende huurprijzen.
In de Duitse stadscentra worden betaalbare woningen almaar schaarser. Dat is vooral een probleem voor mensen met een laag inkomen, voor wie vaak geen andere keuze overblijft dan naar de minder aantrekkelijke buitenwijken te trekken. In 2015 reageerde de Duitse regering met een nieuwe wet: een zogenoemde ‘huurrem’ moest voorkomen dat de prijzen zouden blijven stijgen. Toch bestaat het probleem drie jaar later nog steeds. Econoom Claus Michelsen, vastgoedmarktdeskundige bij het Duitse Instituut voor Economisch Onderzoek (DIW) in Berlijn, legt uit waarom de huurrem weliswaar werkt maar niet voldoende is, en welke maatregelen de Duitse regering moet nemen.
 
Meneer Michelsen, de stijgende huurprijzen en het groeiende tekort aan woonruimte vormen in Duitsland al jarenlang een hardnekkig probleem. Waarom is dat zo?

Duitsers besteden gemiddeld meer dan een derde van hun inkomen aan wonen, inclusief elektriciteit, verwarming en andere woonkosten. Vooral voor mensen met een laag inkomen is het moeilijk. Bovendien woont in ons land meer dan de helft van de mensen in huurwoningen. Anders dan in Spanje, Frankrijk of Italië bezit de meerderheid van de Duitsers geen eigen woning.
 
In 2015 heeft de Duitse regering de wet op de zogenoemde huurrem aangenomen. Die bepaalt dat in gebieden waar woningschaarste heerst, nieuwe huurcontracten maximum tien procent duurder mogen zijn dan voor vergelijkbare woningen in de omgeving. Deze wet moet voorkomen dat woonkosten te snel stijgen. Werkt die maatregel?

Op plaatsen waar huurprijzen de laatste jaren met vier procent of meer zijn gestegen, voorkomt deze rem een verdere sterke stijging. Dat geldt bijvoorbeeld voor de Berlijnse centrumwijken Kreuzberg en Neukölln, en voor bepaalde delen van München. Maar volgens onze berekeningen is dat effect maar in een beperkt aantal gebieden voelbaar.
 
Moet de rem dan harder worden aangetrokken?

Het zou perfect haalbaar zijn om de toegestane verhoging ten opzichte van de vergelijkbare huurprijzen terug te brengen van tien naar pakweg zeven procent. Maar dat is een politieke beslissing, die door de zetelende coalitie moet worden genomen.

Waarom beslist het Duitse parlement niet gewoon de huurprijzen voor een periode van bijvoorbeeld vijf jaar te bevriezen?

Sommige politici zijn ongetwijfeld bang hun kansen te vergooien bij de invloedrijke belangengroep van de vastgoedeigenaars. Voor hen zou een verbod op stijgingen van de huurprijzen een beknotting van hun rendement betekenen. Los daarvan heeft de markteconomie nood aan doeltreffende prijssignalen. Als de vastgoedprijzen stijgen, dan springen investeerders op de kar en wordt er meer gebouwd – een gewenst effect. Het is altijd moeilijk het juiste evenwicht te vinden tussen rendement en maatschappelijke aanvaardbaarheid.
 
Een cruciaal probleem is het feit dat er te weinig nieuwe woningen worden gebouwd. Hoe kan de regering dit meer stimuleren?

De resterende beschikbare ruimte in de stadscentra is inmiddels schaars en duur, en er worden te weinig nieuwe bouwterreinen toegewezen. Een mogelijke oplossing zou erin kunnen bestaan stedelijke woongebieden te verdichten, bijvoorbeeld door op een gebouw van vijf verdiepingen nog een zesde verdieping te bouwen, of door kleine leemtes in de bebouwing te vullen met nieuwbouw. Om die beslissing voor opdrachtgevers te vergemakkelijken, zou de staatsbank KfW goedkope leningen moeten verstrekken.
 
De hoge huurprijzen treffen vooral de armere burgers. Moet de staat meer door de overheid gesubsidieerde sociale woningen laten bouwen?

Ja. Als woningen met overheidssubsidies gebouwd worden, worden de huurprijzen bijvoorbeeld voor de volgende 20 jaar gereglementeerd. Dit marktsegment werd sinds het begin van de 21e eeuw verwaarloosd, maar ondertussen geeft de Duitse regering weer meer geld uit aan sociale woningbouw.
 
In Duitsland worden eigenaars van percelen op hun eigendom belast. Die belasting wordt berekend op de waarde van het perceel en het vastgoed: voor bebouwde percelen is de bijdrage dus hoger. Zou het nuttig zijn om alleen nog de lege percelen te belasten?

Dat zou kunnen helpen, want dan zou het economisch minder interessant zijn om lege percelen nog braak te laten liggen. Eigenaars zouden meer gestimuleerd worden om op hun grond te bouwen.

Hebben de stijgende woonkosten ook te maken met de migratie naar Duitsland?

Slechts gedeeltelijk. Als gevolg van de financiële crisis zijn sinds 2007 inderdaad veel mensen uit Spanje, Portugal en andere EU-landen naar Duitsland gekomen, en ook de toestroom van vluchtelingen sinds 2015 laat zich voelen. Maar de belangrijkste oorzaak voor de hogere woonkosten in de steden is de sterke interne migratie vanuit de landelijke gebieden. Jonge, goed opgeleide mensen verhuizen naar de stad omwille van de scholings- en tewerkstellingsmogelijkheden en het cultuuraanbod. Bovendien is er in veel landelijke gebieden een sterke structurele verandering aan de gang. Zo had elke kleine stad in Oost-Duitsland vroeger zijn eigen fabriek, en was er in elk dorp een groot landbouwbedrijf. De meeste van die arbeidsplaatsen zijn verdwenen. Voor veel mensen lijkt het leven op het platteland niet meer aantrekkelijk.