Huurdersbescherming
Berlijners tegen exploderende huurprijzen

In de hoofdstad van Duitsland is het op veel plaatsen haast onmogelijk geworden nog een betaalbare woonst te vinden. Om daar iets aan te doen, geldt er in Berlijn sinds maart 2020 een plafond op de huurprijzen, dat bestaande huurprijzen voor vijf jaar bevriest. Maar dat is niet het enige wat de plaatselijke huurders moet beschermen. 

Von Nele Jensch

Twee kamers, 550 euro incl. kosten, 1.749 geïnteresseerden: dat de rij mensen op een kijkdag voor een huurwoning tot op de straat staat, is in Berlijn allang geen verrassing meer. Maar de stormloop op een appartement in het stadsdeel Schöneberg in november 2019 maakte wel héél erg duidelijk hoezeer de woningmarkt onder druk staat. In dit voormalige mekka van het goedkoop wonen zijn de huurprijzen de voorbije tien jaar onophoudelijk gestegen. In populaire buurten zoals Mitte of Kreuzberg kunnen zelfs modaalverdieners nauwelijks nog een betaalbare woonst vinden. 
 
Maatregelen zoals het verbod op oneigenlijk gebruik van eind 2013 – een verbod om een woning meer dan 90 dagen per jaar onder te verhuren, bijvoorbeeld via Airbnb – of de rem op de huurprijzen van 2015 hebben vooralsnog weinig zichtbaar effect gehad. En dus besliste de rood-rood-groene Berlijnse senaat dat er drastischer moest worden opgetreden: in maart 2020 werd in Berlijn de wet op het huurplafond van kracht. Bestaande huurprijzen worden hierdoor voor vijf jaar bevroren. Huurprijzen kunnen voorlopig niet meer stijgen en een te hoge huur moet naar onderen worden bijgesteld: verhuurders mogen nog hoogstens 8 euro per vierkante meter vragen. Er geldt evenwel een uitzondering voor nieuwbouw van na 2014.

Voor het welzijn van de huurders – ook op lange termijn?

De nieuwe wet had al snel effect: in februari 2020 – kort voor het huurplafond van kracht werd – was nog 95% van de aangeboden huurwoningen in Berlijn duurder dan toegelaten, maar al in de eerste dagen van maart verlaagden sommige verhuurders hun maandprijs. Een groot deel van de Duitsers lijkt blij te zijn met de maatregel: volgens ARD-Deutschlandtrend beoordeelt 71% van de bevolking het huurplafond in de Duitse hoofdstad als ‘veeleer goed’. Michael Müller (SPD), zittend burgemeester van Berlijn, ziet hierin ook een voorbeeld voor andere steden – al hebben die vooralsnog geen concrete plannen.

Kritiek op het huurplafond is vooral te horen bij de oppositie en bij vertegenwoordigers van de vastgoedsector. Zij vrezen dat investeerders weleens zouden kunnen afzien van hun plannen om nog in de hoofdstad te bouwen, waardoor de broodnodige bouw van nieuwe appartementen zou uitblijven. De wet zorgt voor onzekerheid bij huurders, verhuurders en de bouwsector, vindt Sebastian Czaja, fractievoorzitter van de FDP in de kamer van volksvertegenwoordigers. Hij heeft ook twijfels bij het beoogde effect: “Ook als er een plafond op de huurprijzen rust, gaat dat zo gegeerde appartement in het centrum nog steeds naar diegene die het meest biedt.” Wie de druk voor de huurders echt wil wegnemen, moet volgens hem de druk op de markt wegnemen. “Dat kan alleen door het aanbod te vergroten, dus: bouwen, bouwen, bouwen.” De fracties van CDU en FDP in de kamer van volksvertegenwoordigers lieten al verstaan dat ze het huurplafond zullen aankaarten bij het Grondwettelijk Hof.
 

Milieubeschermingsgebieden: het district heeft ook iets te zeggen

 
Voor anderen gaat de maatregel van de Berlijnse senaat dan weer niet ver genoeg: “Het reguleren van de huurmarkt door maatregelen zoals het huurplafond zorgt er weliswaar voor dat de prijzen niet meer onnodig stijgen, wat voor veel mensen een goede zaak is, maar leidt ook tot nieuwe opportuniteiten om de nog steeds bestaande woningnood te misbruiken”, zegt Florian Schmidt (Grüne), Baustadtrat of ‘schepen’ voor de bouw in Friedrichshain-Kreuzberg.
 
In zijn deel van Berlijn wordt op de meest overtuigende en soms ook op de meest onorthodoxe manier gestreden voor huurdersbescherming – al van lang voor er sprake was van een plafond op huurprijzen. Zo breidt het groen-rood-rode lokale bestuur de sociale instandhoudingsgebieden – ook wel milieubeschermingsgebieden genoemd – voortdurend uit. De maatregelen in die gebieden moeten ervoor zorgen dat het samenleven van verschillende culturen en sociale klassen blijft bestaan. Ingrepen die de huurprijzen van appartementen doen stijgen (zoals het plaatsen van vloerverwarming) moeten eerst goedgekeurd worden. Hetzelfde geldt voor de omschakeling van huur- naar eigen woningen. In die omschakeling zit volgens Schmidt het grootste probleem: “Dat verhuurders hun woonst zelf nodig hebben, is op dit moment de meeste aangehaalde reden om de verhuur te beëindigen.” Maar veel mensen verliezen hun woonst ook als gevolg van een onnodige ontbinding van het huurcontract, die gebruikmaakt van bestaande wetten, of door pesterijen.  
 
Florian Schmidt is bekend in heel het land omdat hij, door het recht van voorkoop toe te passen, de verkoop van heel wat woningen in sociale instandhoudingsgebieden wist te voorkomen. Het is een instrument waarmee de districten van Berlijn kunnen tussenkomen wanneer de nieuwe eigenaars niet willen afzien van luxueuze renovaties en de daarmee gepaard gaande stijgingen van de huurprijs, of van omschakelingen naar eigen woningen. Normaal gezien gaat het vastgoed dan naar een woningbouwmaatschappij van de deelstaat zelf, en wordt het niet meer tegen speculatieve prijzen verkocht.

Onteigening als wapen tegen vastgoedconcerns 

Maar niet alleen de politiek doet in Berlijn moeite om de huurders te beschermen. In april 2019 demonstreerden zo’n 40.000 mensen in de hoofdstad tegen de stijgende huurprijzen en de speculatie op de woningmarkt.

Onder hen ook een hele reeks organisaties en actiegroepen, zoals ‘Deutsche Wohnen und Co. Enteignen’, dat aandringt op de socialisering of nationalisering van zo'n 240.000 woningen die in handen zijn van vastgoedconcerns, desnoods door onteigening. De actiegroep wil dat er een referendum komt en overhandigde de senaat in juni 2019 al 77.000 handtekeningen. Vele andere belangengroepen, zoals ‘Bizim Kiez’ (“Onze buurt”), ‘Kotti&Co’ of ‘Ora Nostra’, laten van zich horen wanneer huurders uit hun woning dreigen te worden gezet of wanneer huizen op het punt staan te worden verkocht aan investeerders die deze mogelijk luxueus willen renoveren. De actiegroepen vormen een goed netwerk, ook met de plaatselijke politiek, en slagen er vaak in een verkoop of uithuiszetting te verhinderen door genoeg druk uit te oefenen.