El mercado de la vivienda en Berlín
Airbnb: ¿maldición o bendición?

¿Está agudizando el portal de Internet Airbnb la escasez de vivienda en Berlín? Tres estudiantes universitarios se ocuparon del asunto empleando análisis de datos. El resultado al que llegan resulta sorprendente.

De Maike Brzoska

Sería muy difícil encontrar otra ciudad alemana en la que los alquileres hayan experimentado estos últimos años una subida tan vertiginosa como en Berlín, la capital antaño conocida por sus alquileres tan módicos, pero donde hoy se intensifica la escasez de espacio habitable accesible económicamente. Si algo no escasea allí, en cambio, es la oferta de estancia para turistas: solo en la plataforma de viviendas compartidas Airbnb se ofrecen en alquiler más de 10.000 alojamientos al día. La mayor parte de estas ofertas la forman viviendas enteras.

La situación desencadenó en 2014 discusiones encarnizadas, e, incluso, un cambio en las leyes, pues, en efecto, la plataforma, pensada en su origen para el uso de particulares que buscaban arrendar provisionalmente una habitación o su vivienda por poco tiempo, se ha ido utilizando cada vez más para proporcionar meros alojamientos vacacionales. A muchos berlineses les trae cuenta, aunque ya no vivan en ellas, mantener la titularidad de viviendas de alquiler antiguas con la intención de subarrendarlas como apartamento turístico. Los arrendadores, del mismo modo, pueden generar más ingresos alquilando sus viviendas por poco tiempo a turistas, en vez de a arrendatarios que residan en ellas habitualmente. Este último caso, se dice, es en particular un factor poderosísimo de la escasez de vivienda. ¿Sucede realmente así?
 
En plena discusión pública sobre los derechos de los portales para la economía compartida, tres estudiantes de Diseño de la Escuela Técnica Superior de Potsdam decidieron analizar datos para arrojar algo más de luz sobre la oferta de Airbnb. Un aspecto que consideraron importante radicaba en la cantidad de arrendadores de varias viviendas, lo cual podía aportar un indicio de que en la plataforma no aparecen solo viviendas de particulares. El resultado al que llegaron nos lo explica en esta entrevista Alsino Skowronnek, una de las tres personas que dirigieron el proyecto.
 
Vuestro proyecto de análisis de datos “Airbnb vs Berlin” ha ocupado titulares de prensa. ¿Es verdad que Airbnb llegó a ponerse en contacto con vosotros?

Se pusieron en contacto, sí, fue en 2015, poco después de la primera publicación. Nos enviaron un correo electrónico preguntándonos de dónde habíamos sacado los datos. Para nosotros fue una sorpresa.
 
Y después ¿os manifestaron su enfado?

No; a decir verdad, nos ofrecieron trabajo. Nos invitaron a sus oficinas en Berlín porque querían saber más sobre nuestro proyecto. Mi impresión es que les pareció bastante bien. Aunque en Airbnb, por supuesto, daban a los datos una lectura distinta de la nuestra. Pero el hecho es que nosotros utilizábamos solamente datos de acceso público: mediante una interfaz API, recogíamos la oferta de habitaciones y viviendas disponible en Airbnb en ese momento. Pero no estábamos buscando trabajo. En aquel momento –2015–, Jonas Parnow, Lucas Vogel y yo estudiábamos todavía en la Escuela Técnica Superior de Potsdam.
 
Vuestro proyecto sobre Airbnb surgió en un curso sobre el tema Visualización de datos y narrativa digital. ¿Por qué elegisteis este tema?

Era justo la época en que se discutía en Alemania si Airbnb beneficia o perjudica a las ciudades. El punto más debatido era si las plataformas de este tipo agudizaban la escasez de viviendas o hacían subir los alquileres.
 
El debate ha seguido abierto en general hasta hoy. 

En aquella época era algo que también me afectaba personalmente, porque estaba buscando casa. Había vivido en el barrio de Wrangelkiez, en Kreuzberg, y quería quedarme, pero no encontré nada. Entonces me aconsejaron que empezara alquilando una vivienda de Airbnb. Ya en ese momento me sorprendió mucho la cantidad de ofertas en Airbnb, sobre todo en los barrios favoritos de la gente, mientras que en el mercado normal no se encontraba apenas nada. Por ello me interesó averiguar las dimensiones del fenómeno Airbnb en Berlín.
 
Analizasteis las ofertas de habitaciones y viviendas en Airbnb. ¿Qué sacasteis en claro?

Examinamos, por ejemplo, el precio de las ofertas, en qué áreas de la ciudad las hay y cuántos anuncios insertan los ofertantes. Me pareció especialmente interesante comprobar que la imagen de sí misma que difunde Airbnb no encaja demasiado con los datos. En efecto, difunden que es posible hacer vacaciones en casas de amigos, como si fuera un asunto muy entre particulares. Pero, como logramos demostrar, en la plataforma operan sobre todo ofertantes profesionales. A través de Airbnb llegaban a ofrecer a veces más de 30 o 40 viviendas cada uno. Una actividad que no tiene nada que ver con estudiantes que subarriendan de vez en cuando su habitación cuando se van de vacaciones.
 

En 2014, la Ciudad de Berlín había promulgado ya la denominada Prohibición de Uso Desnaturalizado (Zweckentfremdungsverbot) para impedir la transformación del espacio habitable en apartamentos turísticos. Pero para que entrase en vigor con carácter definitivo hubo que pasar por una fase de transición hasta mayo de 2016.

Esa fue la razón de que al pasar el tiempo volviéramos a echar un vistazo a los datos. Fue interesante comprobar que en 2015 las ofertas experimentaron por primera vez una subida continuada. A partir de uno o dos meses antes de mayo de 2016 bajaron rápidamente. En un breve espacio de tiempo se ofrecían a través de Airbnb un 40 por ciento menos de viviendas y habitaciones en Berlín.
 
Así pues, ¿la ley hizo efecto?

A corto plazo sí. Pero, como puede verse, la oferta volvió a aumentar los meses siguientes. La explicación de ello podría estar en que en los medios de comunicación se informaba de que la Ciudad se veía totalmente desbordada en la tarea de localizar ofertas ilegales. Durante algún tiempo la ley tuvo partes consideradas inconstitucionales, que después se fueron corrigiendo. Pero, a mi modo de ver, la ley todavía no está bien hecha, porque en realidad no diferencia entre ofertantes profesionales y gente que subarrienda de vez en cuando al irse de vacaciones. Los ofertantes profesionales siguen siendo todo un problema para las ciudades, porque ahí es donde se sustrae espacio habitable del mercado del alquiler.
 
¿Cuál es la conclusión que extraes de los resultados?

Cuando yo mismo estaba buscando vivienda para mí, tenía la sensación de que Airbnb era un fenómeno gigantesco en Berlín. Pero no lo es en todas partes, sino en unos cuantos barrios concretos de distritos como Kreuzberg, Mitte, Neukölln o Prenzlauer Berg. Así lo confirmaron nuestros datos: la moda de Airbnb se concentra en unos pocos puntos calientes de la ciudad. Si nos fijamos en todo Berlín, solo se ofrece por Airbnb un 0,4 por ciento de todas las viviendas.
 
Un 0,4 por ciento suena en principio a poco, pero, si usamos cifras absolutas, obtenemos un total bastante nutrido de viviendas, en particular en los barrios del centro favoritos de la gente. ¿Dirías entonces que Airbnb agudiza la escasez de vivienda en Berlín?

Pienso que la escasez de viviendas y la subida de los alquileres se producen por muchas razones. Responsabilizar de ello solamente a Airbnb me parece no querer profundizar en el tema. Yo lo plantearía más bien en este sentido: Airbnb es un catalizador de ciertas transformaciones que están ocurriendo en algunos barrios. Pongamos como ejemplo Wrangelkiez: antes era un barrio donde había más de todo, tenía más verdulerías y tiendas pequeñas. Hoy hay allí cada vez más cafés destinados a los numerosos turistas, palabras clave aquí: gentrificación y turistificación. Airbnb, según yo lo veo, acelera esas transformaciones.